Wärmewende: Pflicht zur Warmwasserversorgung uneingeschränkt!

(ho) Nach Vertragsende fordert der Wohnungsmieter vom Vermieter nicht nur die Kautionsleistung zurück, sondern macht auch Ansprüche wegen überzahlter Miete geltend. Dazu trägt er vor, die immer in voller Höhe gezahlte Miete sei tatsächlich gemindert gewesen. Grund der Minderung sei ein Mangel in der Versorgung mit warmem Wasser. Der Vermieter schüttelt ungläubig den Kopf, der Mieter klagt auf Zahlung - und gewinnt vor dem AG Brandenburg (Urteil vom 13.2.2023 - 31 C 210/21, IMR 2023, 185).

AG Brandenburg:
Tatsächlich sei die Miete gemindert, die überzahlten Anteile zurückzuerstatten. Ein Sachmangel liege vor, so der Amtsrichter aus Brandenburg. Denn das warme Wasser erreichte erst nach einem Vorlauf von ca. 23,3 l und nach ca. 50 Sekunden eine Temperatur von 40 °C, nach einem Vorlauf von ca. 28 l und nach 60 Sekunden eine Temperatur von 42 °C, und erst nach 230 Sekunden eine Temperatur von 50,6 °C. Die nach DIN 1988-200 geschuldete Temperatur von 55 °C sei dagegen nicht erreicht worden. Dabei gehöre eine DIN-gerechte Warmwasserversorgung rund um die Uhr zur Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung (ebenso: BGH, Urteil vom 30.6.2004 - XII ZR 251/02, IMRRS 2004, 1069). Das AG hielt eine Mietminderung von 5 % der Bruttomiete für angemessen.

Zur Temperaturhöhe und zu Vorlaufzeiten bei der Warmwasserversorgung stößt man auf einen reichen Urteilsfundus. Klar ist: die Versorgung muss rund um die Uhr bestehen und gewährleistet sein (BGH, a. a. O.).

Temperatur

Nach einzelnen Stimmen für ausreichend wird eine durchgehende Temperatur von mindestens 40 °C erachtet; in den Nachtstunden darf sie nicht abgesenkt werden (AG Leonberg, Urteil vom 27.12.2018 - 2 C 231/18). Mit diesem Ansatz wird eine Formularklausel zur Zulässigkeit einer Nachtabsenkung der Warmwassertemperatur auf ein Niveau von unter 40 °C geächtet (AG Köln, Urteil vom 24.4.1995 - 206 C 251/94).

Vorlaufzeit

Ein übermäßig langer dauernder Kaltwasservorlauf soll sogar zu einer fristlosen Kündigung berechtigen (AG Köpenick, Urteil vom 15.11.2000 - 12 C 214/00).
Nach 15 Sekunden muss eine Wassertemperatur von 40°C erreicht sein (LG Berlin, Urteil vom 12.11.1991 - 64 S 99/91; abweichend: LG Hamburg, Urteil vom 13.7.1978 - 7 S 66/78, wonach diese Temperatur vorher erreicht sein muss, aber im Falle einer erreichten Temperatur von 40 °C bis 43 °C nach ca. 15 Sekunden Vorlaufzeit noch kein erheblicher Mangel vorliegt). Nach 30 Sekunden ist eine Temperatur von 55 °C geschuldet (DIN 1988-200). Eine Vorlaufmenge von 70 l mit erreichter Temperatur von 37 °C ist aber in jedem Fall mangelbegründend (LG Berlin, Urteil vom 28.8.2001 - 64 S 108/01), ebenfalls eine Temperatur von 40 °C erst nach einem Vorlauf von 20 l bis zu 50 l Wasser (AG Charlottenburg, Urteil vom 7.9.2006 - 211 C 70/06).

Mangel und Minderungsquote

In beiden soeben genannten Fällen wurde eine Mietminderung von jeweils 5 % ausgeurteilt. Eine Mietminderung von 10 % wurde zugestanden, wenn das warme Wasser nur mit großer Verzögerung eine angenehme Temperatur zum Duschen erreicht (AG Köpenick, Urteil vom 15.11.2000 - 12 C 214/00; AG Schöneberg, Urteil vom 29.4.1996 - 102 C 55/94). Als mangelhaft mit der Folge einer Minderung von 3,5 % wurde es gewertet, wenn ein Vorlauf von 15 Liter Wasser und eine Zeit von 60 Sekunden benötigt wird, um eine Temperatur von 55 °C zu erreichen (LG Berlin, Urteil vom 2.6.2008 - 67 S 26/07).

Trinkwasserqualität

Trinkwasserqualität ist bei der Wasserversorgung der Mietwohnung selbstverständlich. Dies gilt auch immer in optischer Hinsicht. Dem Mieter stehen diese Ansprüche auch im Hinblick auf die optische Qualität stets zu (AG Schöneberg, Urteil vom 29.4.1996 - 102 C 55/94).

All dies gilt auch im Zeichen der Energiekrise (VG Frankfurt/Main, Beschluss vom 22. 8. 2022 - 8 L 1907/22.F, IMR 2022, 441) und in Zeiten der Energiewende mit dem grundsätzlich dort aufgegebenen Umbau von Heiztechnik und Warmwasserversorgung auf neue regenerative Energien (Warmwasserversorgung in Mietwohnung auch bei Kostenexplosion geschuldet: ; AG Frankfurt/Main, Beschluss vom 5.7.2022 - 33 C 2065/22 (76) IMR 2023,138; AG Leonberg, Urteil vom 27.12.2018 - 2 C 231/18, WuM 2022, 477).

Nachzutragen ist:

Während der Mieter in der Energiekrise den Einsatz von Heizenergie und warmen Wassers zur Versorgung in eigener Verantwortung unabhängig und entgegen von vertraglich fixierten Mindesttemperaturen oder Entnahmemengen bestimmen kann (§ 3 EnSikuV), bleibt der Vermieter in der geschuldeten Versorgung dadurch unberührt und in dem oben skizzierten Sinne verpflichtet. Diese zunächst zeitlich befristet geltende Vorschrift wird durch das jetzt geplante novellierte Gebäudeenergie-Gesetz zementiert.
Zur Gewährleistung von Mindesttemperaturen verpflichtet bleibt der Vermieter genauso im Falle eines Heizungsumbaus inklusive Warmwasserversorgung, sei es mit dem Einsatz rein regenerativer Energieformen oder sei es als Hybridtechnik kombiniert mit bisherigen fossilen Energieträgern.

© Dr. Hans Reinold Horst

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